迪拜以历史性的强劲态势迈入2026年。土地部最新数据显示，2025年房地产交易总额高达9170亿迪拉姆，折合2500亿美元，交易笔数突破27万。自2021年以来，住宅价格累计上涨六至七成。进入今年1月，热度未减，住宅交易额同比再增44%，达到550亿迪拉姆。从各项指标看，这无疑是迪拜史上最炙热的房地产周期。
然而，炙热之际，战火降临。
伊朗近日向阿联酋境内目标发射了超过千枚无人机与导弹。尽管多数被拦截，但碎片仍击中帆船酒店、迪拜国际机场等标志性建筑。棕榈岛费尔蒙酒店、美国领事馆及迪拜码头附近亦传出爆炸声。对于长期以“安全”为核心卖点的市场而言，这样的冲击极具杀伤力。
迪拜房地产市场并非首次经历考验。2008年，房价一度腰斩，耗时6年才恢复元气；2014年至2019年的调整，又令房价下跌四分之一；疫情冲击虽猛，所幸一年余内企稳。这座城市的楼市向来在大起大落中快速反弹，前提是信心回归。
但今时不同往日。威胁不再来自金融波动，而是实打实的物理破坏。
作为全球最大的自贸港、国际金融中心和旅游休闲中心之一，迪拜一直被视为中东的“避风港”。这里的“避风港”，既是财富层面的，也是安全层面的，迪拜所在的阿联酋刚刚荣膺“全球最安全国家”。
眼下问题在于，“避风港”这一标签能否在导弹袭城之下维系。
市场已作出本能回应。几天之内，头部地产商Emaar与Aldar股价下挫约5%，开发商债券发行近乎停滞。期房交易占2025年成交量的65%，其前景尤为堪忧——在不确定性弥漫之际，让买家提前数年押注未来，并非易事。
外部机构早已预警。惠誉预计至2026年底，迪拜房价可能回调15%；瑞银则将迪拜列为全球楼市泡沫风险第5高的城市。
虽然，迪拜有过在动荡中资本流入不降反升的经历，且庞大的外籍社群也构筑了稳定需求。但前所未有的时刻，不宜轻信历史会简单重复。今年待交付房屋已逾13万套，远超人口增速。
迪拜如今站在双重风险的交汇点：结构性调整与声誉冲击。最终走向，更多取决于一个无法预测的未来——冲突会持续多久，战火又离城市有多近。
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